Люди ринулись в ипотеку

Центробанк обвинил слабый рубль в перегреве на ипотечном рынке России — из-за этого вырос инвестиционный спрос на недвижимость. Аналитики в целом согласны, рассуждая о том, какие покупки выгоднее в условиях принимаемых регулятором мер по сдерживанию спроса.

Ипотека недобила рекорд

«Ипотека демонстрирует признаки перегрева: во втором квартале 2023 темпы роста существенно ускорились по сравнению с первым кварталом 2023 года (до +7,0 с +4,2%), почти достигнув рекордного уровня конца прошлого года (+7,2% в четвертом квартале 2022 года)», — сказано в соответствующем разделе обзора банковского сектора России по итогам II квартала, выпущенного Центробанком.

В ЦБ уверены, что причиной этих «признаков перегрева» стал рост инвестиционного спроса на фоне снижения курса рубля. То есть, именно поэтому во втором квартале было выдано ипотеки на 1,8 триллиона рублей, что на 39% выше первого квартала.

В частности, в сегменте готового жилья выдачи ипотек во втором квартале 2023 года превзошли первый квартал 2023 года на 46%, достигнув 1,1 триллион рублей). Выдачи ипотек на строящееся жилье (ДДУ), практически полностью обеспеченные господдержкой, составили выросли на 29%, до 0,6 трлн руб.

Совокупность очень высокого роста розничного кредитования (до +4,5 с +2,5% кварталом ранее) и ипотеки вызывает у ЦБ опасения, поскольку опережает рост доходов населения и ведет к увеличению закредитованности. Чтобы снизить риски для финансовой системы и граждан в Банке России констатируют, что вынуждены повышать надбавки к коэффициентам риска по рискованным кредитам,

Откуда ажиотаж

Число запросов на вторичную недвижимость сразу после повышения ключевой ставки ЦБ выросло на 20%, а на новостройки — на 50%, приводит статистику первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

«Повышение ключевой ставки либо уже привело, либо неизбежно приведет к росту стоимости рыночных ипотечных кредитов, а лимиты по льготным ипотечным программам близки к исчерпанию, что делает перспективы их продления на текущих условиях весьма туманными. Мы знаем, что очень популярная “Сельская ипотека” уже приостановлена», — отметил он в интервью «Эксперту».

Всё это в комплексе создает ажиотажный спрос и неизбежно провоцирует соответствующий рост цен на рынке недвижимости, подтверждает Владимир Кошелев. «Похожую картину мы наблюдали в марте 2022 года, когда вслед за ростом ключевой ставки поднялась ставка и на льготную ипотеку, а цены на недвижимость выросли ещё сильнее, сделав жильё по факту менее доступным. Классическая иллюстрация тому, что враг любого рынка — это неопределенность и “временные” правила игры», — говорит эксперт.

Спрос на ипотеку в самом деле активизировался на фоне ослабления рубля: россияне стали думать о том, как сохранить денежные средства от инфляции, признает инвестиционный советник, основатель Университета инвестиций Юлия Кузнецова.

Россиян при девальвации рубля за год почти в два раза (курс вырос с 60 рублей до 100 рублей за год) не смущает процент по ипотеке даже при поднятии ключевой ставки до 12%, вместе с которой растут и проценты по ипотеке (сейчас средний 14-17%).

При этом льготная ипотека осталась и по ней планируют поднять первоначальный взнос до 20% (вместо 15%).

Вторичное жилье, отмечает она, также пользуется популярностью, так как процент по вторичному жилью ниже, либо покупают первичку по переуступке, так как процент по ипотеке ниже и здесь.

Все это вторично

В стремительных темпах выдачи ипотеки нет ничего плохого, когда она выдается качественным заемщикам и является доступной широкой части населения, уверена аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова. Однако, отмечает эксперт, сейчас в России сложилась ситуация, когда ипотека по большей части выдавалась заемщикам с небольшим первоначальным взносом либо с существенной долговой нагрузкой.

Такая ипотека является рискованной, поскольку сопряжена с высоким риском неисполнения заемщиками своих обязательств перед банками в дальнейшем, что может негативно отразиться на финансовой стабильности в экономике.

Одновременно, рассуждает аналитик, такие факторы, как продолжающийся рост средних чеков и сроков выдаваемых ипотечных кредитов говорят о том, что доступность ипотеки для широкой части населения продолжает снижаться. А рост ипотечных ставок по рыночным программам банков сейчас усиливает этот процесс.

«Исходя из этого мы прогнозируем существенное замедление стремительных темпов развития ипотечного жилищного кредитования в России», — говорит она.

Влиять на этот процесс, уверена Инна Солдатенкова, будет как дальнейшее ужесточение регулирования этого сегмента со стороны ЦБ, так и переход регулятора к циклу повышения ключевой ставки. В частности, с 1 октября в силу вступят повышенные макпропруденциальные надбавки для банков, кредитующих заемщиков с низким первоначальным взносом либо с высоким показателем долговой нагрузки.

«Исходя из этого, считаем, что в новой экономической реальности получить ипотеку смогут только качественные заемщики — с достаточным уровнем дохода и оптимальным уровнем финансовой нагрузки, прежде всего, незакредитованные», — прогнозирует она.

Спрос снизится, поскольку большая часть граждан будет стремиться получить ипотеку на покупку новостройки по госпрограммам. «Однако мы не ожидаем существенного смещения спроса на первичное жилье, поскольку в большинстве регионов его стоимость остается высокой и продолжает расти, в том числе из-за роста инфляции и удорожания проектного финансирования для застройщиков», — заключает Инна Солдатенкова.